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新時期地產營銷與策劃 2019-09-27 10:22:50

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樓盤銷售時,面對挑剔的客戶,怎么解說戶型?本文整理了一套針對房屋戶型的整體介紹,涵蓋臥室、廚衛、起居室等,讓你在給客戶介紹戶型的時候絕對“有話聊”。



▌臥室篇


在購買住宅時,首先會涉及到的就是“居室”,而現在“一居室”、“兩居室”等的稱謂,基本上延續了80年代以前有室無廳,或僅有一過廳的單元結構形式,其核心仍然是唯臥室獨尊。所不同的是,按照現代人的生活習慣,將起居室從傳統的臥室中獨立出來,形成了“廳”。盡管如此,當選擇住宅時,恐怕首先考慮的還是有幾個臥室,才能滿足生活的需求。因此,當居室作為臥室體現了睡覺這種住宅最原始的功能時,就成為了值得玩味的空間。


1.臥室的尺度


那么,從進門上床,到功能分區,選擇多大面積的臥室,才顯得更為合理呢?


1)基本的10平方米


開間為3米、進深為3.3米的尺度,基本能滿足雙人臥室家具的擺放。臥室中最少應有雙人床、床頭柜和大衣柜,當然,如果擁有獨立的衣帽間,衣柜的部分可以省去。以床為中心,是考察臥室尺度是否合理的關鍵。一般床應平行于窗戶擺放,并保持一段距離,否則會影響上下床的便捷性,生活的私密性,并且心里上缺乏安全感,同時,灰塵、噪音和迎頭風等,都會影響睡眠和健康。


以床長2米來計算,加上床前留有0.8米的通道,墻體中縫約0.2米的厚度,臥室的開間應為3米。小雙人床的寬度1.5米,床頭柜0.4~0.6米,衣柜深度0.6米,這樣加起來,3.3米是起碼的要求。當然,若放置單人床,房間的面積可以稍小一些,但小于8平方米的睡眠空間,可能會有局促感。


2)舒適的15平方米


開間3.6米,進深4.2米,可以迎電視入室,這已經成為臥室,尤其是主臥室設計的潮流。入睡前擁著被窩看電視,是比在客廳正襟危坐更為舒適的享受。因此,除去床長2米、走道0.8米、墻體中縫約0.2米之外,還應增加0.6米厚的電視桌,這樣開間就要增大到3.6米。由于深度加大到4.2米,除去基本的床、床頭柜和衣柜外,還可以增加1.2米長的小型書桌或梳妝臺,當然,也可以換個大點的1.8~2米的KING SIZE大床。總之,15平方米的臥室要舒適一些。


3)分區的20平方米以上


開間3.9米,進深5米。居室加寬以后,在床尾放個腳踏,感覺就會大不一樣,如果將雙人床換成兩張單人床,還可以體驗分居新時尚。


開間4.2米以上,進深6米以上。這樣大的臥室,進行動靜分區是顯示氣派的一種選擇。除了原有的床、腳踏、床頭柜和大衣柜形成的靜區外,還要適時布置上雙人沙發、貴妃椅、梳妝臺以形成動區。


2.臥室的主次


1)臥室有主有次


在兩居室以上的戶型中,臥室必然有主有次,也就是一個主臥室和若干個次臥室。通常來說,主臥室的面積較之次臥室要大一些,有的還配有衛生間、衣帽間和陽臺等等,并且占據著居室中比較好的位置。若您與父母同住或子女年齡較大時,還可以選擇有“次主臥”配置的住宅,也就是說,次主臥也帶有衛生間甚至陽臺,只是面積略小于主臥。設立次主臥的目的一是滿足老人或者孩子居住方便的需要,二是作為客房也顯示出檔次,這一點在高檔住宅或者別墅中會時有顯現。


2)重要的是配備幾衛或幾浴


目前國內的公寓類住宅,兩衛已比較普遍,但達到三衛以上的卻屈指可數。而西方發達國家,人們說起房子來,除了幾室幾廳外,很重要的就是幾衛或幾浴,因為他們通常各用各的,父母子女分開使用,有的甚至夫婦也各有自己的衛生間。擁有多衛雖然占用了居室的面積,但卻大大提高了舒適度,是未來住宅發展的方向。


▌廚衛篇


廚房和衛生間是體現一個家庭生活質量高低的關鍵場所,又是住宅科技體現得非常集中的地方。比如廚房,日常生活中的很多時光要在其中度過;又比如衛生間,潔具的配置直接影響著舒適度。因此,這兩個部位的優劣對戶型的檔次有著重要的影響。


1.廚衛的尺度


1)廚房大于5平方米


廚房的基本功能是炒菜做飯,我國《住宅設計規范》中規定,廚房的最小面積為5平方米,小于這個數值,室內的熱量聚集就會過大,人呆著就會不舒服。5平方米,中式廚房的最低限度,而9平方米以上,則是廚房舒適度提高的標志。


一般來說,單排操作凈寬不小于1.5米,雙排操作凈寬不小于2.1米,而操作線要大于2.1米。這一數值是以人的活動需要0.9米而設定的,假定目前的櫥柜寬度為0.6米,單排櫥柜的廚房凈寬就應大于1.5米,同樣,雙排應大于2.1米。而操作線除去爐灶、洗碗池外,必須保證0.5米以上的操作臺面,這樣才能使廚房正常工作,而西式廚房,操作線還應加大許多。


從現階段住房的習慣和需求來說,6~8平方米基本上合適,兩三個人在里面可以轉得開,包包餃子、炒炒菜,其樂融融。


現代設計認為,廚房是家庭主婦每天工作時間最多的地方,理應大一些,其地位應等同于主臥。一個9平方米以上的廚房,不僅可以做飯、設置早餐桌,還可以分隔出中西廚房,單設炒菜間,同時將冰箱、烤箱、洗碗機消毒柜、洗衣機等白色家電布置進來,使廚房成為家庭飲食中心,帶來豐富的生活氣息。因此,一些高檔住宅,已經將廚房面積設計為10余平方米,超越了單純烹飪的需要,而成為一個享受的生活中心。


2)衛生間大于3平方米


衛生間的基本功能是如廁和洗浴,個別還加進了洗衣功能。一般來說,衛生間主要擺放的潔具三件套,既洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴間,因此應大于3平方米,否則人在里面轉動起來就會不方便。


通常120平方米以上的兩居室,應有兩個衛生間:主衛生間6平方米左右,可以從容安排洗手臺、坐便器、浴缸;次衛生間4平方米左右,安排洗手盆、坐便器和淋浴間。


目前衛生間面積多在4~6平方米左右,有些時髦的設計將面積提高到6~10平方米甚至更多,這中間不僅能放下三角按摩浴缸、淋浴間、坐便器什么的,還可以將洗手臺換成雙人的,并增加潔身器,這一點,在發達國家非常普遍。如果再奢侈一點,裝上電視、音響、酒吧臺和休閑椅,衛生間就成了家庭的一個特殊的享樂中心。


2.廚衛的形狀


1)操作動線是核心


在挑選廚房時,不僅要看面積大小,更多的是要考慮櫥具的布置,這關系到日后使用的便利性。


廚房的操作流程一般是存放、洗滌、切削、備餐、烹飪。需要的設備也分為儲藏類:冰箱、櫥柜;洗滌類:洗滌槽、洗碗機、消毒柜;加工類:烤箱、微波爐、電飯堡、電爐、煤氣灶、抽煙機;等等。


常見的廚房布局有:一字型、L型、U型、雙排等。


一字型是連續布置器具,對于操作流程來說,實際上不見得方便,尤其是兩人以上備餐,會產生交叉。但這種布置的優點是節省面寬,最窄可以到1.5米。


L型布置會好一些,可以把灶具或操作臺甩在一邊,而且對面寬也不會要求明顯增大,1.5米以上即可,開門也靈活得多,長短邊均可。其優勢是在同等面積下,可以縮短操作動線。如果面積足夠大,早餐臺和洗衣機都可以放下。


U型布置是最好的方式,能夠容納多人,操作動線更為合理,但面積也要加大,開門的位置只能是一個方向,一般來說,這種方式沒有陽臺。


雙排布置和U型相似,只是因為開陽臺門,而將櫥柜分成兩排。


比較大的戶型中,可以把廚具放在廚房正中,人們環繞四周操作,這種布局在西方十分常見。


有些戶型為了適應西式廚房的需要,干脆將廚房打開,并和餐廳連在一起,這樣做的好處是整個就餐空間顯得寬敞明亮,但中餐多油煙的狀況很難適應。因此,結合兩者的中西分廚應運而生,既炒菜間封閉,操作臺開放,滿足了不同的需要。


2)潔具擺放是關鍵


衛生間雖然面積不大,但潔具的擺放合理與否對空間的有效使用影響很大。一般來說,下排式坐便器的下水口固定了坐便器的位置,輕易不能改變,所能調整的就是洗手臺和浴缸及淋浴間。因此,在選擇衛生間時要仔細計算,盡可能將到達各潔具的交通通道留在中間,使其共用。


干濕分離是衛生間一種新的形式,一般是設計成里外間,也就是把淋浴、坐便和洗手臺分離,或者把淋浴、浴缸和坐便、洗手臺分離,減少潔具使用過程中的相互影響。


3.廚衛的位置


1)廚房靠近戶的外側


廚房的位置往往影響著主人的生活,有的人在家做飯的機會不多,廚房僅僅擔當熱飯燒水的職能;有的人全家經常聚在一起,廚房餐廳成了情感交流的中心;也有的人雇了保姆,希望廚房離臥室越遠越好。因此,在挑選廚房時,一定要結合實際,安排好和其它部分的關系。


廚房和玄關。原則上廚房離戶門越近越好,這樣剛買的肉菜和清理出來的生活垃圾才可以盡量少的影響室內衛生。同時,作為動區的廚房和餐廳靠近戶的外側,也可以減少對靜區的臥室產生干擾。


廚房和餐廳。廚房和餐廳的關系是最為密切的,相互之間最好緊緊相連,甚至打通成一片。


廚房和陽臺。廚房要寬敞、明快一些,使主婦的勞動變得有情趣。天然采光是十分必要的,不僅能節約電力能源,而且是自然界細菌的殺手。有很多人認為廚房不必有陽臺,認為花錢不值得,實際上,有一個臨時放置蔬菜、肉類的空間也還比較實用。


廚房和保姆房。雇保姆的家庭往往需要一間保姆房,通常的設計是將其安排在廚房的附近,面積在3平方米左右,以能放下單人床和床頭柜為宜。


2)衛生間使用方便


衛生間是家庭成員及來客經常光顧的地方,要做到設置合理、使用方便。主衛生間必須在主臥之內,這樣主人的沐浴、更衣都比較方便;次衛生間要盡可能位于幾個居室中間,這樣大家使用起來都會很方便。


有幾點需要注意:衛生間的門不要對著大門,即便是,也要想法錯開,不然一開大門便瞅見如廁的舉動,總是有些不雅;衛生間的門不能對著餐廳,里面的氣味會影響正常的食欲;衛生間的門也最好不要正對著客廳,家里人出入的一舉一動闖入來客的眼簾,多少有些尷尬;并且衛生間也不能安排在下層住宅的客廳、臥室之上,嘩嘩的流水聲會對日常生活產生干擾。


▌起居篇


雖然傳統的稱謂突出了臥室的重要性,但實際上,現代住宅形成了以起居室為核心的結構樣式,其中起居室包括:門廳、客廳和餐廳。


1.起居的分類


1)門廳是戶型的臉面


門廳也叫“玄關”,這個稱呼來自于日本,是入戶的過渡空間,因為日本人進屋后要先換上拖鞋和和服,才好在榻榻米上坐臥。玄是深奧的意思,入戶時要有一個緩沖的空間,既可以換換衣物和鞋,不至于把外面的塵土帶進屋,又避免一覽無余,使坐在客廳的人不自在。進門時,經過空間由低到高,面積由小到大,光線由弱到強的變化,使人的心理上有個過渡,而非直接“登堂入室”。之所以稱其為“臉面”,是因為門廳的設計裝飾往往濃縮了整個戶型裝修的精髓。目前很多戶型為節約空間,將起居室設計為“開門見餐”或“開門見客”,缺少了“曲徑通幽”、“循序漸進”的感覺。因此,在條件許可的情況下,盡可能選擇或裝修出門廳來。


門廳的面積一般為3~5平方米,并配有衣柜和鞋柜。有些戶型是將居室入戶大門后的過道定為門廳,要注意過道的寬度是否能放置衣柜或鞋柜,否則就只能是簡單的“過渡空間”,而非門廳。


2)餐廳是戶型的脖頸


餐廳目前有幾類:一是和門廳共用,一是和客廳共用,還有就是獨立餐廳。前兩者更多地是為了有效利用居室面積,但其結果往往是處于戶型的灰色空間中,采光并不十分良好,同時在就餐時會受到來自其他功能空間的干擾。而獨立餐廳,尤其是帶窗戶的“明餐廳”,則避免了上述缺點,但同時也占據了戶型內的一個采光面,犧牲了一個臥室的空間。


說是“脖頸”,是因為餐廳很多時候處于各功能區的結合部,起著連接溝通的作用。比如:餐廳盡可能和廚房、公共衛生間集中在一起,上菜、如廁都會方便一些;餐廳一定要在戶型的外側,與靜區的臥室分開,避免產生干擾;和客廳共用時必須設在廚房一端,不然總是橫穿看電視的區域,是件尷尬的事。


餐廳面積一般6~12平方米,可放置餐桌、餐椅和配餐臺等。


3)客廳是戶型的軀干


客廳是戶型的中樞,相當于人體的軀干,也是戶型中最大、最重要的居室??吞僑業幕疃行?,是生活的重心所在,一般都占據著重要的采光、觀景面。


客廳的開間很重要,現代家庭中的電視已經是29寸以上,按照測算,人體與彩電之間的距離,應相當彩電屏幕寬度的7倍以上,所以通常為3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米等等。


如果是獨立客廳,面積可以小一些,如果是與餐廳、門廳合一的,則盡可能大一些,但最好要方正,明亮通透,有很好的視野。墻面盡量少開門,通常在與窗戶夾角的兩個側墻面要保持3米以上連貫的“雙平行線”,一方面有利于擺放電視機、沙發和家具,另一方面也可避免穿堂現象。比較理想的客廳是,整個空間十分獨立,除了入口和陽臺的推拉門外,無任何房門,使其幾乎不受任何干擾。


客廳的面積一般在20~50平方米之間,過大過小都要兼顧其它居室面積的均好性,以保持整體戶型的和諧。


2.起居的聯系


1)交通通道是關鍵


起居室相當于交通樞紐,起著聯系臥室、廚房、衛生間、陽臺等空間的作用。因此,在和各居室的聯系中,交通通道的布局顯得非常關鍵,既體現了各空間轉換的便利與否,又考驗著居室面積的有效使用程度。因此,看一個起居室的設置是否合理,重要的是看與其聯系的交通通道,除了無法放置家具的顯性交通通道外,更多的是設置在家具之間的隱性交通通道,而這些是決定一套居室有效使用率的關鍵。


2)動靜分離是標志


動靜分離是住宅舒適度的標志之一。像客廳、餐廳、廚房、次衛生間等都屬于動區,人們出入、活動比較頻繁,而臥室、書房、主衛生間等屬于靜區,人們相對比較安靜。現代住宅在動靜處理上,一方面是“動更動,靜更靜”,比如,動區中客廳和餐廳、門廳錯落分開,不在同一直線上,客廳朝南帶休閑陽臺,餐廳朝北帶服務陽臺,甚至抬高或降低幾十厘米,造成落差,使起居室的布局更加活潑,而靜區的臥室除了衛生間、衣帽間、陽臺外,增加了書房甚至家庭起居室等居室;另一方面是動靜分離更為明顯,甚至只有一條交通通道聯系兩個區域,特別是躍層、錯層和復式,一般下層為動區,上層為靜區,樓梯是聯系兩個區域的交通通道。


在上述動靜分離中,起居室的設置起著至關重要的作用。


3.次起居的打造


1)次起居是住宅的新寵


近些年,人們對住宅的消費逐漸從共性走向個性,但真正能滿足個性化消費的是除去原有包括起居室和餐廳的主起居空間外,衍生出的次起居空間,包括:由會客廳、書房、計算機房等組成的工作空間;由健身房、陽光室、咖啡茶座等組成的休閑空間;以及由視聽室、琴房、棋牌室組成的娛樂空間。從這點上看,住宅已不是人們傳統意義上避風擋雨的處所,而是精神需求的物質載體,是自我價值觀的一種體現。因此,在安排好了基本食宿之后,如何在有限的空間容納人們無限的需求,就成了未來住宅發展的必然趨勢。


2)模糊化是發展的趨勢


隨著人們對住宅功能細分的要求不斷增加,為了在有限的空間中滿足需求,次起居空間的功能分區逐漸朝著模糊化方向發展。


模糊空間是指沒有明確實用功能和界限的家居空間。很多時候,是利用戶型中各功能分區交叉或者難以安排的位置進行設置,以方便更換。它一般是多元化的,或者是書房、計算機室所形成的工作空間,或者是健身、咖啡茶座、棋藝所形成的休閑娛樂空間。模糊并不簡單地等同于混雜,前者將不同類型的功能集合在一個空間里,是較低級的居住模式,而后者是將同類型的功能相對集中,但分區模糊,使此空間和彼空間產生若即若離的聯系,在有限的空間中盡可能多地容納進無限的需求,是較高級的居住模式。模糊功能空間,即讓同一空間在不同時段承擔不同的功能,采用示意性隔斷,使同一空間在不同視角呈現出不同功能。


▌邊角空間


服務空間是居室中的次要空間。在戶型布局上,服務空間對大面積的居室既是畫龍點睛,又起著填充和緩沖的作用,因此所處的位置差異較大。在居住使用上,服務空間是提高生活質量、增強戶型功能的重要補充。在住宅價值上,服務空間具有和居住空間同樣的購買價格,因而在其取舍上顯得至關重要。


服務空間包括:陽臺、儲藏間、管道間和交通通道。


1.多種陽臺的設置


1)陽臺的面積恰如其分


陽臺習慣稱為平臺或曬臺,從基本功能上分為生活陽臺和服務陽臺,從建筑形式上分為凸陽臺、凹陽臺、轉角陽臺、組合陽臺及屋頂陽臺或露臺等,而從封閉程度上又分為開放陽臺、封閉陽臺和陽光室等。


陽臺是供居住者進行室內外活動、晾曬衣物、養殖花草、健身休閑等的生活空間,因此在面積上應當恰如其分。


生活陽臺一般6~8平方米,放置健身器械、花花草草和休閑坐椅已經足夠了,再大就有些累贅,過多地占用室內空間不見得劃算。目前流行兩種組合陽臺:一種是多角或弧形陽光室,側面為敞開式外陽臺,風和日麗,可以到外陽臺憑欄遠眺,風雨瀟瀟,則留在陽光室觀賞,頗有滋味;另一種是內外雙陽臺,內側為大面積落地玻璃,外側為進深僅幾十公分的敞開式陽臺,這樣既可以充分享受陽光、美景,又可以最大限度地壓縮面積。


服務陽臺的主要功能是晾曬和儲物,因而面積盡可能控制在3~5平方米以內,如果增加洗衣、早餐、炒菜等功能,面積可以適當放大2~3平方米。


2)陽臺的數量不宜過多


一般來說,一套戶型擁有一個生活陽臺和一個服務陽臺也就足夠了,如果居室多的可以再增加一個生活陽臺,再多就有蛇足之嫌。通常,臥室外側設置陽臺會對采光產生遮擋,并且陽臺上的懸掛和擺放,對室內的視覺多少會有影響。因此,提醒購買者在選擇陽臺多的戶型時要仔細斟酌。


2.交通通道的聯系


1)過道來去便捷簡約


過道是戶型中聯系各空間的交通通道,由于設計、房型和位置等原因,往往差異很大。有時為了保證戶型的整體舒適度,采用動靜分離;有時為了使各功能空間搭配合理,采用舍近求遠等等,這些都會使過道占用面積偏多,因此,要仔細權衡。在目前住宅價格偏高的情況下,選擇便捷簡約的過道,降低戶型總價,也不失為一種權宜之計。


2)樓梯上下方便美觀


從功能上講,作為垂直交通的工具,樓梯將層與層之間緊密地聯系在一起,選擇時,首先考慮的是上下是否方便。當然除了滿足實用功能外,還應當作藝術品來對待,可以想象,先鋒時尚的造型,推陳出新的材料,能使樓梯成為躍層中的點睛之筆。


在裝飾材料上,不同的組合會產生不同的效果。采用不銹鋼、角鐵、鋁塑板、木板等打造的樓梯,光滑而富有質感;金屬扶手配以木質踏板,使人感覺既時尚又不乏生活氣息;玻璃以其玲瓏剔透而備受寵愛,與金屬結合后洋溢著十足的現代感;而水泥踏板和木扶手,穩重大方而無過時之憂。

來源:九龍思邦。


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